La taxe d'habitation

Qui en est redevable ?

En dehors des cas d’exonération (voir encadré), elle est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables au 1^er janvier de l’année d’imposition. Le redevable peut être le propriétaire occupant ou un occupant à titre gratuit. Il peut également s’agir de l’usufruitier. L’occupation n’est pas forcément effective. Elle doit être entendue comme la possibilité d’habiter le bien. Le propriétaire d’une résidence secondaire inoccupée reste donc redevable de la taxe.

En présence d’un bail, le redevable est le locataire, le sous-locataire, voire même l’occupant sans titre, c’est-à-dire le locataire continuant d’occuper le logement après l’expiration de son bail. Pour les biens loués meublés, on distingue deux cas de figure. Si l’occupation par le locataire est permanente, ce dernier est le redevable. Second cas : le propriétaire louant pour de courtes périodes doit payer lui-même l’impôt. Car il garde la possibilité d’occuper son bien. Enfin, en cas de colocation, la taxe est établie collectivement et chacun est responsable du paiement. Dans tous les cas, si le locataire s’abstient de payer la taxe après avoir quitté le logement, le fisc peut se retourner contre le bailleur. Le propriétaire peut s’en dédouaner en informant l’Administration de chaque départ de locataire.

Comment est-elle calculée ?

La valeur locative. Les taxes locales sont basées sur un revenu fictif : la « valeur locative cadastrale » de vos immeubles. Et non pas sur le revenu réel qui pourrait être tiré de leur location. Cette valeur figure dans les imprimés sous la mention « valeur locative brute ». L’agent des impôts doit d’abord déterminer une surface pondérée. Il applique à la surface réelle de votre logement des coefficients tenant compte de la situation et de l’entretien de l’immeuble, de l’importance des pièces ou de l’existence d’ascenseurs… Y sont ajoutées des équivalences superficielles. A savoir, des mètres carrés fictifs ajoutés à la surface réelle du logement en fonction de ses éléments de confort.

Puis le fisc va déterminer la valeur locative cadastrale par comparaison avec des locaux de référence de votre commune. Ces derniers sont répartis en huit catégories. Pour chacune, une valeur moyenne est fixée par le cadastre en fonction du cours des loyers libres pour des biens de ce type. Ensuite, le fisc applique à la surface pondérée totale le tarif au mètre carré de l’une des huit catégories de biens de référence dans lequel votre bien a été classé. On obtient ainsi la valeur locative cadastrale figurant sur vos avis, qu’il est possible de vérifier auprès du fisc.

Les abattements. Sur cette valeur, l’Administration fiscale applique des abattements. Pour la taxe d’habitation, les abattements sont réservés à la résidence principale du contribuable. Certains dépendent de sa situation de famille. Ils ne sont pas calculés sur la valeur cadastrale du bien mais sur la valeur moyenne des biens de la commune. Une réfaction de 10 % pour les deux premières personnes à charge et de 15 % pour chacune des personnes à charge suivantes est appliquée. Peuvent y être ajoutés par décision des collectivités locales des abattements de 5, 10 ou 15 % en faveur des personnes modestes et de 10 % pour les invalides. Un autre abattement peut être octroyé par les collectivités locales. Dans ce cas, il s’applique à la valeur locative de votre logement sans tenir compte des autres abattements. Son taux peut être de 5, 10 ou 15 %.

Le taux d’imposition. Sur le montant net de la valeur locative, le fisc applique les différents taux d’impôt fixés chaque année par les collectivités locales. Le contribuable supporte une taxation communale et départementale. S’y ajoutent des taxes annexes d’équipement, d’intercommunalité et de syndicat de communes. N’oublions pas les frais de gestion perçus au profit de l’Etat, au taux de 4,4 % sur la résidence principale ou 8 % pour les autres biens appliqués sur la cotisation d’impôt. Et, pour finir, l’Etat ponctionne encore une taxe variant de 0,2 % à 1,7 % de la valeur locative nette de vos immeubles, quand celle-ci est supérieure à 4 573 euros.

Le dégrèvement. Sur l’impôt obtenu, un plafonnement de la taxe est effectué si les revenus du contribuable n’excèdent pas certains montants, soit 22 481 euros pour la première part de quotient familial pour les revenus de 2007, 5 253 euros pour la première demi-part supplémentaire et 4 133 euros à compter de la deuxième. Le dégrèvement est égal à la fraction de taxe d’habitation excédant 3,44 % du revenu 2007, diminué de certains abattements.

Comment la régler ?

Les impôts locaux sont établis par voie de rôle et émission d’un avis d’imposition. Cet avis informe le contribuable de la date limite de paiement. La taxe d’habitation est exigible le 15 novembre au plus tard. Si les délais ne sont pas respectés, le redevable est passible d’une majoration de 10 %. Vous pouvez régler en espèces dans la limite de 3 000 euros, par chèque, par titre interbancaire de paiement ou en ligne. Si vous souhaitez bénéficier d’un délai supplémentaire de dix jours, il faut adhérer au prélèvement annuel. Pour ce faire, vous avez jusqu’à la fin du mois précédant la date de limite de paiement si vous vous déplacez à votre centre des impôts. Si vous procédez par Internet sur impots.gouv.fr, vous avez un sursis supplémentaire expirant à la date limite de paiement des taxes.

Il est possible d’opter pour un système de paiement par prélèvements mensuels analogue à celui s’appliquant à l’impôt sur le revenu. Si vous souhaitez opter pour la mensualisation, vous devez en faire la demande avant le 16 décembre de l’année concernée. Car si vous la faites dans la deuxième quinzaine de décembre, le premier prélèvement n’aura lieu qu’en février de l’année suivant la demande et comprendra deux mensualités. En cas de difficultés financières, vous pouvez demander un étalement de paiement ou un report. Bien entendu, vous devrez le justifier et le fisc n’est pas tenu d’y donner suite.